지구단위계획

지구단위계획

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지구단위계획이란

지구단위계획의 정의
지구단위계획은 당해 지구단위계획구역의 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 경관·미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며,
당해 구역을 체계적·계획적으로 개발·관리하기 위하여 건축물 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획입니다.
또한 지구단위계획은 난개발 방지를 위하여 개별 개발수요를 집단화하고 기반시설을 충분히 설치함으로써 개발이 예상되는 지역을 체계적으로 개발·관리하기 위한 계획으로 지구단위계획을 통한 구역의 정비 및 기능 재정립 등의 개선효과가 주변지역까지 미쳐 시·군 전체의 기능이나 미관 등의 개선에 도움을 주기 위한 계획입니다.
지구단위계획은 향후 10년 내외에 걸쳐 나타날 시·군의 성장·발전 등의 여건변화와 향후 5년 내외에 개발이 예상되는 일단의 토지 또는 지역과 그 주변지역의 미래모습을 상정하여 수립하는 계획입니다.
지구단위계획구역지정 대상
토지이용을 고도화하거나 특정 목적달성을 위하여 부여한 토지용도의 취지를 개별건축물에 구체적으로 반영하고자 하는 구역
토지의 형질변경과 토지이용계획, 건축물계획이 서로 환류되도록 함으로써 쾌적한 구역환경을 조성하고자 하는 경우 또는 당초의 개발사업 취지와 내용을 살려 계획적인 관리가 되도록 함으로써 쾌적한 구역환경을 유지하고자 하는 구역
도시형태와 기능의 재정립, 특정기능의 강화 또는 완화, 난개발 방지 등을 통하여 시·군의 기능 및 미관을 증진시키고 양호한 환경을 확보하고자하는 구역
도시지역내 주거·상업·업무 등의 기능을 결합하는 등 일단의 토지에 복합적인 용도개발을 증진시킬 필요가 있는 지역은 준주거지역, 준공업지역 및 상업지역에서 낙후된 도심 기능을 회복하거나 도시균형발전을 위한 중심지 육성이 필요하여 도시·군기본계획에 반영된 지역
도시지역내 1만제곱미터 이상의 유휴토지 또는 교정시설, 군사시설등 대규모 시설의 이전에 따라 도시기능의 재배치 및 정비가 필요한 지역, 토지의 활용 잠재력이 높고 지역거점 육성이 필요한 지역, 지역경제 활성화와 고용창출의 효과가 클 것으로 예상되는 지역
용도지구를 대체하기 위하여 지구단위계획수립이 필요한 지역
도시지역의 체계적·계획적 관리 또는 개발이 필요한 지역
지구단위계획구역의 지정
지구단위계획은 도시관리계획으로서 그 수립절차는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제4장제1절에 의한 도시관리계획의 수립절차에 의합니다.
지구단위계획구역의 입안 및 지정과 관련하여 ‘지구단위계획수립지침(국토교통부)’에 정하지 아니한 사항은 ‘도시관리계획수립지침(국토교통부)’을 따르면 됩니다.
  • 지구단위계획구역지정 절차도
  • <그림 1>지구단위계획구역지정 절차도
지구단위계획의 수립
지구단위계획구역지정에 관한 도시관리계획의 결정고시일로부터 3년이내에 지구단위계획 결정고시되지 아니하는 경우 구역지정의 효력이 상실되므로 3년이내에 결정고시를 해야 합니다.
지구단위계획구역지정 후 계획을 수립하는 것이 일반적입니다만, 공동주택건설사업 등과 같이 특정한 사업을 목적으로 지정하는 경우에는 구역지정과 계획수립을 동시에 진행하는 경우도 있습니다.
  • 지구단위계획 수립 절차도
  • <그림 2>지구단위계획 수립 절차도
지구단위계획에 대한 주민제안
주민제안제도는 도시관리계획의 입안에 관하여 주민이 발의하는 제도로서 가장 직접적이고 영향력 있는 참여제도의 하나입니다.
현행 법률에서는 도시기반시설에 관한 사항과 지구단위계획에 관한 사항에 관하여 입안을 제안할 수 있도록 하고 있습니다.
특히, 민간부문에서의 공동주택건설사업 등과 같이 입안권자가 예견할 수 없는 시기와 장소에서 지구단위계획구역지정 요인이 발생하는 경우에는 주민이 직접 구역지정 및 계획수립에 관한 제안을 할 수 있게 함으로써 유용한 제도로 활용되고 있습니다.
입안을 제안하는 주민은 당해 구역의 주민의 의견이 충분히 반영될 수 있도록 제안내용에 관하여 사전에 설문조사를 실시하거나 동의를 얻는 등 적극적인 조치를 취해야 합니다.
입안권자는 제안된 내용을 수용할 때에는 지구단위계획구역의 지정 또는 변경, 지구단위계획의 수립에 필요한 비용의 일부 또는 전부를 제안자와 협의하여 제안자에게 부담시킬 수도 있습니다. 이러한 주민제안서의 처리절차는 다음과 같습니다.
  • 지구단위계획 주민제안 절차도
  • <그림 3>지구단위계획 주민제안 절차도
지구단위계획구역의 지정에 관한 입안 제안
  • ① 주민 스스로 가로경관 형성 등 지역발전을 도모하고자 하는 경우
  • ② 지나친 개발로 주거환경 또는 주변의 생활환경이 악화될 우려가 있어 주민이 스스로 체계적인 정비 또는 개발을 도모하고자 하는 경우
  • ③ 기반시설의 설치·정비 또는 개량을 하고자 하는 경우
  • ④ 기타 주민제안에 의한 지구단위계획구역의 지정이 바람직하다고 판단하는 경우
지구단위계획구역의 변경에 관한 입안 제안
  • ① 이미 지정된 구역이 매우 불합리하여 이의 조정이 필요하다고 판단되는 경우
  • ② 주민합의의 어려움 등으로 인하여 지구단위계획구역을 지구단위계획에 따라 관리하거나 정비하는 것이 오히려 주거환경을 악화시킬 우려가 있는 경우
  • ③ 쾌적한 주거환경 확보 등을 위하여 이미 지정된 지구단위계획구역 주변을 체계적으로 관리하는 것이 필요한 경우
  • ④ 기타 주민제안에 의한 지구단위계획구역의 변경이 바람직하다고 판단하는 경우
지구단위계획구역의 입안 제안
  • ① 주민제안으로 지정된 구역에 대하여 주민 스스로 계획을 수립하고자 하는 경우
  • ② 이미 지정된 구역에 대하여 주민 스스로 계획을 수립하여 관리하고자 하는 경우
  • ③ 이미 수립된 계획이 불합리하다고 판단되어 주민합의로 이의 변경을 요청하는 경우
  • ④ 기타 주민제안에 의한 지구단위계획의 입안이 바람직하다고 판단하는 경우
지구단위계획구역 및 계획의 입안제안 요건
  • ① 계획의 내용이 관계법령 및 지구단위계획수립지침에 적합하여야 함
  • ② 지구단위계획의 수립과 사업시행이 전제되어야 함
  • ③ 제안한 지역의 대상 토지면적(국·공유지 면적 제외)의 2/3 이상에 해당하는 토지소유자의 동의가 있어야 함 (재개발 조합 등 관계법령에 의한 조합이 조합원 총회의 결의를 통해 제안한 경우와 정부투자기관 및 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 동법 제2조제1항제7호의 사업을 목적으로 설립된 지방공사가 제안한 경우는 예외). 국·공유지가 포함되어 있을 경우에는 해당 재산관리청과의 사전협의 필요
입안제안시 제출도서
  • ① 도시관리계획도서(1/1,000 ~ 1/5,000) : 도시관리계획결정조서 및 결정도
  • ② 계획설명서 : 기초조사결과, 재원조달방안, 환경에 대한 검토결과, 도시관리계획으로 결정할 지구단위계획의 내용 및 사유, 기타 필요한 사항
  • ③ 제안한 지역의 대상 토지면적(국·공유지 면적 제외)의 2/3 이상에 해당하는 토지소유자의 동의가 있어야 함 (재개발 조합 등 관계법령에 의한 조합이 조합원 총회의 결의를 통해 제안한 경우와 정부투자기관 및 지방공기업법 제49조의 규정에 의하여 동법 제2조제1항제7호의 사업을 목적으로 설립된 지방공사가 제안한 경우는 예외). 국·공유지가 포함되어 있을 경우에는 해당 재산관리청과의 사전협의 필요

※ 도시관리계획도서 및 계획설명서는 제안의 취지와 목적이 드러날 수 있는 정도로 개략적으로 작성하여 제출 가능

지구단위계획의 내용
지구단위계획구역의 지정목적을 이루기 위하여 지구단위계획에는 다음 각 호의 사항중 제2호와 제4호의 사항을 포함한 둘 이상의 사항이 포함되어야 한다. 다만, 경미한 사항 변경의 지구단위계획인 경우에는 그러하지 아니하다.
  • ① 용도지역 또는 용도지구의 세분·변경(대분류 범위내) 예 : 제1종일반주거지역↔제2종일반주거지역↔제3종일반주거지역↔준주거지역 중심지미관지구↔일반미관지구↔역사문화미관지구
  • ② 기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도?종류 및 규모 등의 제한을 대체하는 사항
  • ③ 기반시설의 배치와 규모
    - 개발사업과 관련하여 지정된 구역의 경우 당해 법률에 의한 개발사업으로 설치하는 기반시설
    - 도로, 주차장, 광장, 공원(도시자연공원 및 묘지공원 제외), 녹지, 공공공지, 수도공급설비, 공동구, 시장, 학교(대학 제외), 공공청사, 문화시설, 도서관, 연구시설, 사회복지시설, 공공직업훈련시설, 청소년수련시설, 종합의료시설, 하수도, 폐기물처리시설
    - 기반시설부담구역안에서 설치하는 기반시설
  • ④ 대통령령으로 정하는 기반시설의 배치와 규모
  • ⑤ 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도
  • ⑥ 건축물의 배치·형태·색채 또는 건축선에 관한 계획
  • ⑦ 환경관리계획 또는 경관계획
  • ⑧ 교통처리계획
  • ⑨ 토지이용의 합리화, 도시 또는 농·산·어촌의 기능증진 등에 필요한 사항 지하 또는 공중공간에 설치할 시설물의 높이·깊이·배치 또는 규모 대문·담 또는 울타리의 형태 또는 색채 - 간판의 크기·형태·색채 또는 재질 장애인·노약자 등을 위한 편의시설계획 - 에너지 및 자원의 절약과 재활용에 관한 계획 토지이용의 합리화, 도시 또는 농·산·어촌의 기능증진 등에 필요한 사항

※ 지구단위계획은 도로, 상하수도 등 대통령령으로 정하는 도시·군계획시설의 처리·공급 및 수용능력이 지구단위계획구역에 있는 건축물의 연면적, 수용인구 등 개발밀도와 적절한 조화를 이룰 수 있도록 하여야 한다.

지구단위계획의 변경
지구단위계획의 변경 원칙
도시관리계획은 원칙적으로 결정된 날로부터 5년이내에는 변경이 불가함. 다만, 관계법령 및 조례의 제·개정, 도시계획 및 도시계획사업의 변경, 기타 당해 구역, 인근 지역의 여건변화 등으로 필요한 경우 및 경미한 사항에 대하여는 예외적으로 변경 허용
도시관리계획의 변경시에도 결정과 동일한 절차를 거침
경미한 지구단위계획의 변경시 생략되는 절차
기초조사
주민 의견청취 생략
관계 행정기관의 장과 및 국토교통부장관과의 협의 생략
도시계획위원회 심의 및 공동위원회 심의(도시계획조례로 정하는 사항) 생략 가능
지구단위계획을 도시·군관리계획으로 결정함에 있어서 국토교통부장관 또는 시·도지사 등은 관계 행정기관의 장이 국방상 또는 국가안전 보장상 기밀을 요한다고 판단하여 요청하는 사항 또는 다음에 해당하는 사항에 대하여는 관계행정기관의 장과의 협의, 국토교통부장관과의 협의를 거치지 아니할 수 있으며, 도시·군계획조례가 정하는 경우에는 건축위원회와 도시계획위원회의 공동심의도 생략할 수 있다.
  • ◇ 지구단위계획으로 결정한 용도지역·용도지구 또는 도시계획시설에 대한 변경결정으로서 영 제25조제3항 각호의 1에 해당하는 변경인 경우
    1. 단위 도시계획시설부지 면적의 5% 미만인 시설부지의 변경인 경우(도로의 경우에는 시점 및 종점이 변경되지 아니하고 중심선이 종전에 결정된 도로의 범위를 벗어나지 아니하는 경우에 한하며, 공원 및 녹지의 경우에는 면적이 증가되는 경우에 한함)
    2. 지형사정으로 인한 도시계획시설의 근소한 위치변경 또는 비탈면 등으로 인한 시설부지의 불가피한 변경인 경우
    3. 이미 결정된 도시계획시설의 세부시설의 결정 또는 변경인 경우 도시지역의 축소에 따른 용도지역·용도지구·용도구역 또는 지구단위계획구역의 변경인 경우
    4. 도시지역외의 지역에서 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지를 농림지역으로 결정하는 경우
    5. 도시계획시설결정의 변경에 따른 용도지역·용도지구 및 용도구역의 변경
    6. 「도시·군계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙」 제14조의 규정에 적합한 범위안에서 도로모퉁이변을 조정하기 위한 도시계획시설의 변경
    7. 도시·군관리계획 결정의 내용 중 면적산정의 착오 등을 정정하기 위한 변경
    8. 도시계획시설결정 또는 용도지역·용도지구·용도구역의 변경에 따른 지구단위계획구역의 변경
지구단위계획으로 결정한 용도지역·용도지구 또는 도시계획시설에 대한 변경결정으로서 영 제25조 제3항 각호의 1에 해당하는 변경인 경우
가구 (영제48조 제4호의 규정에 의한 별도의 구역을 포함한다) 면적의 10% 이내의 변경인 경우
획지면적의 30% 이내의 변경인 경우
건축물 높이의 20% 이내의 변경인 경우
지구단위계획으로 최대·최소개발 규모를 정하는 경우 그 범위안에서 영 제46조 제7항 제2호 각목의 1에 해당하는 획지의 규모 및 조성계획의 변경인 경우
건축선(벽면선을 포함한다)의 1.0m 이내의 변경인 경우
지구단위계획에서 경임한 사항으로 결정된 사항의 변경인 경우. 다만, 당해 지구단위계획으로 결정권자를 시장으로 지정한 경우를 제외
법 제52조 제1항 제7호의 규정에 의한 교통처리계획 중 주차장출입구·차량출입구·보행자출입구의 위치변경
지하 또는 공중공간에 설치할 시설물의 높이·깊이·배치 또는 규모
대문·담 또는 울타리의 형태 또는 색채
간판의 크기·형태·색채 또는 재질
장애인·노약자 등을 위한 편의시설계획
에너지 및 자원의 절약과 재활용에 관한 계획
생물서식공간의 보호·조성·연결 및 물과 공기의 순환 등에 관한 계획
경미한 사항의 종류
대지의 분할·교환에 관한 사항
벽면선(벽면한계선·벽면지정선)의 변경
공개공지의 위치 및 조성방법의 변경
대지안의 공지의 위치변경 및 조성방법의 변경
수종·조경시설물 등의 설치계획의 변경
구역과 연접한 필지의 공동개발(지구단위계획에 따를 것을 전제함)
통로의 성격·설치계획(보행자 및 차량전용통로의 위치변경 및 신규 설치)

※ 지구단위계획의 경미한 사항 처리구분(자치구 위임)

단계별 집행계획의 수립
단계별 집행계획의 수립
지구단위계획이 결정고시된 때에는 단계별집행계획을 수립하여야 함
집행계획작성방법은 지구단위계획수립지침과 도시계획수립지침의 해당내용을 적용함
단계별집행을 위한 역할분담
공공 부담시설, 토지소유자·민간의 공동 부담시설, 민간 단독 부담시설로 구분하여 집행 우선 순위를 정함
공공부문에서 먼저 적극적으로 공공시설을 만들고 민간부문은 이에 따르도록 유도하여야 함
재원조달계획·보상계획의 수립
도로, 상하수도 등의 도시계획시설에 대하여는 재원조달계획·보상계획 등을 구체적으로 포함함
제1·제2 단계별 집행계획
공공에서 설치할 시설의 집행계획은 제1단계집행계획과 제2단계집행계획으로 구분하여 수립하되
3년 이내에 시행하는 시설은 제1단계집행계획에, 3년후에 시행하는 시설은 제2단계집행계획에 포함되도록 함
특별시장·광역시장·시장·군수는 매년 제2단계 집행계획을 검토하여 3년 이내에 도시계획 시설사업을 시행할 도시계획시설을 선정하여 이를 제1단계 집행계획에 포함시킬 수 있음
참고규정
국토의계획및이용에관한법률·동시행령 제4장 제1절 및 제4절
서울특별시도시계획조례 제6장 및 동조례시행규칙
지구단위계획수립지침[국토교통부]
도시관리계획수립지침[국토교통부]
광진구 지구단위계획구역 현황

광진구 도시계획 현황도 

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자료관리담당:도시계획과 도시계획팀 김수근 Tel:02-450-7685 Fax:02-3425-1737 최종수정일:2018-07-04